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五分时时彩下载:夏磊-發達經濟體房地產稅怎麼收?

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關注夏磊地產觀察,ID:xialeidichan

首席房地產研究員:夏磊

研究員:易煒林

導讀

3月5日《政府工作報告》將房產稅改革的表述從「穩妥」上升到「穩步」。全國人大常委會工作報告中,栗戰書委員長提出「今年將集中力量落實好黨中央確定的重大立法事項,包括制定房地產稅法等立法調研、起草」,表明房地產稅立法進程正在加快。作為一種國際通行的稅種,房地產稅改革涉及面廣、影響深遠,待論證的問題較多,本文旨在深入研究典型經濟體房地產稅的徵收範圍、徵收方式、稅率涉及、減免政策等,以期對我國建立完善房地產稅制度有所借鑒。

摘要

? 典型經濟體的房地產稅如何徵收?

以虛擬租金為徵稅基礎的經濟體有新加坡和中國香港。

(1)新加坡

保有環節徵收財產稅。新加坡自殖民時期就開始對房屋和土地徵收財產稅,徵收範圍包括組屋、私人住宅、EC公寓和所有土地。其中,房屋稅基為虛擬租金,按可比物業出租一年的市場租金(去除家居、裝修折舊及維護費用);土地按市值5%徵收。自住型住宅8000新元以內免征,超過部分在4%-16%之間累計遞進;非自住型住宅適用五級累進稅率,3萬新元以內10%,3萬以上12%-20%。

(2)中國香港

保有環節徵收差餉和土地租金。差餉自1848年開始徵收,面向所有租賃、持有或佔用物業者徵收,稅基為截止到指定估價日期時按可比物業出租的租金,稅率5%。土地租金自1841年開始徵收,由土地契約業主繳納,分地租與地稅兩種,其中,地租稅基為應課差餉租值,地稅稅基是續期當日物業差餉租值,二者稅率均為3%。自1984年以前擁有土地的部分香港原著居民免征土地租金,稅收收入用於市政服務開支。

以評估價值為徵稅基礎的經濟體有美國、日本、德國和英國。區別在於美國評估價值與市場價值接近,日本評估價值小於市場價值,德國和英國評估標準較早,評估價值遠小於市場價值。

(1)美國

保有環節徵收房地產稅。房地產稅起源於殖民時期,為州和地方政府稅種,徵收範圍包括土地和房屋,通常由郡政府統一徵收,然後划轉到相應的政府部門。房地產稅=評估價值×評估率×名義稅率,其中,評估價值參考市場價值;有些州並不對評估價值進行全額徵收,而是設置評估率,用以調節不同類型房產的實際稅率;政府以支定收確定稅率,2018年,各州房地產稅實際稅率介於0.27%-2.4%。房地產稅主要用於當地的教育、醫療衛生、公共安全、道路交通等公共服務。

(2)日本

保有環節徵收固定資產稅和都市計劃稅。日本市町村政府每年向土地和房產所有者徵收固定資產稅和都市計劃稅,固定資產稅始於1950年,都市計劃稅創立於1940年,1950年廢止,1956年再次重新徵收。固定資產稅的稅基為房屋或土地評估價值,每3年評估一次;基準稅率統一為1.4%;設置「負擔率」調節機制,避免地價大幅波動帶來額外的稅收壓力。都市計劃稅的稅基與固定資產稅相同,稅率在0.2%-0.3%之間,稅收收入用於地方基礎設施建設和修繕。

(3)德國

保有環節僅徵收土地稅,沒有房產稅。土地稅是州政府和地方政府依據《土地稅法》,對土地所有者徵稅,收入歸地方政府所有。土地稅=稅基×基準稅率×稽徵率,其中,稅基由土地登記處和公證處等相關部門根據政府估值標準、產權登記價值等綜合確定;基準稅率由聯邦政府規定,西德0.31%-0.6%,東德0.5%-1%;稽徵率由各市政府自行確定,最低只有1.5、最高達11.42,住宅用地稽徵率較高,如柏林是8.1,稅收收入用於地方市政服務開支。

使用環節有二套住房稅。二套住房稅,以居民登記使用而非持有的第二套及以上住房為徵稅基礎,稅基通常為房屋所在區域平均租金,稅率由當地政府依據本地消費標準制定,多數城鎮稅率在5%-20%之間。

(4)英國

保有環節僅徵收市政稅,沒有土地稅。市政稅為地方稅種,自1993年開始徵收,由實際使用住房的居民繳納。英格蘭、蘇格蘭與北愛爾蘭將每個住宅在1991年4月1日的房屋價值分為八個等級,威爾士按照2003年的房屋價值分為九個等級;各級住宅的納稅額由各地方政府根據當年財政預算支出缺口決定,2017年市政稅約佔房價的0.3%-1.2%。市政稅計算按照一個房屋有兩名成年人為標準,若只有一名成年人則稅額減少25%,若均為未成年人則減少50%,若均為全日制學生則可免繳,殘疾人也可享受減免優惠;此外,居民帶傢具的第二套房或度假用房可獲最高50%減免,但對於空置兩年及以上的房屋可加征最高50%的額外市政稅。市政稅主要用於地方市政支出。

? 啟示

房地產稅是典型經濟體地方財政收入的重要來源。新加坡2017年財產稅額為43.9億新元,占稅收總額的6.7%,占財政預算總收入的4.7%。美國學區政府96%的收入、郡政府45%的收入和市政府40%的收入均來自於房地產稅。日本2016年,僅固定資產稅(土地與房屋部分)和都市計劃稅合計8.4萬億日元,占市町村政府稅收收入的40%,佔地方政府稅收的22%。德國2017年土地稅收140億歐元,占財政收入比重0.98%,占鄉鎮稅收收入比重14.5%。英格蘭2016年市政稅合計徵收261億英鎊,佔地方政府本級財政收入的43%,佔地方政府全部財政收入的16%。

房地產稅對調節房地產市場作用有限。從國際經驗看,房價的決定因素是供需和金融,房地產稅僅是一個調節因素,既不是穩定市場運行的關鍵,也無法防範房地產泡沫的產生和破滅。德國僅徵收土地稅、且稅負較低,但房價長期穩定,主要依靠供需平衡和穩健的貨幣金融制度;日本、美國、英國很早就開徵房地產稅,但日本經歷兩次房地產危機、美國出現六十年大牛市又爆發次貸危機、英國房價則長期剛性上漲,主要由於土地供給不足或房地產過度金融化。

多數經濟體的房地產稅以評估價值來徵收,普遍設置調節機制,地方政府自行調節,居民實際稅負不高。美國房地產評估價值和市場價值接近,設置評估率和名義稅率來調節實際稅率,2018年,各州的房地產稅實際稅率在0.27%-2.4%之間。日本房地產價值每3年評估一次,評估價值一般低於市場價值,基準稅率統一為1.4%,設置負擔率來調節實際稅率。德國土地評估標準較早,西德為1965年、東德為1935年,基準稅率由聯邦政府統一制定,但設置稽徵率來調節實際稅率,各地方政府自行確定,由於評估標準較早,居民實際稅負水平不高。英國房產評估採用1991年市場價值(威爾士採取2003年),稅率分為8個等級,地區政府自行調整基準稅率來調節實際利率水平。

居民自住房有稅收優惠。新加坡採取超額累進制稅率,與非自住房稅率不同,自住房稅率更低,稅基為可比物業年租金,起征點為8000新元。美國居民為自住房繳納的州和地方房地產稅可在計征聯邦個人所得稅時從應稅收入中扣除,租賃房、商業營用房、境外房產等不扣除。德國首套自住房不收房產稅,只有在使用第二套及以上住房時繳納二套住房稅。

風險提示:人文、體制機制差異。

目錄

1 新加坡徵收財產稅

1.1 怎麼收?房屋以虛擬租金為徵稅基礎,土地按市值5%

1.2 住房市場表現

2 香港徵收差餉和土地租金

2.1 差餉稅:土地房屋擁有者繳納,稅率5%

2.2 土地租金:土地契約業主繳納,稅率3%

2.3 住房市場表現

3 美國徵收房地產稅

3.1 誰來收?郡政府徵收,州與地方政府共享

3.2 怎麼收?稅基由稅務部門評估,各級政府自主決定稅率和減免政策

3.3 稅收優惠

3.4 住房市場表現

4 日本徵收固定資產稅和都市計劃稅

4.1 固定資產稅

4.1.1 誰來收?市町村政府徵收使用

4.1.2 怎麼收?稅基每三年一評估,設置負擔率熨平價格波動影響

4.1.3 稅收優惠政策來鼓勵建設高質量住房

4.2 都市計劃稅與固定資產稅一同徵收

4.3 住房市場表現

5 德國徵收土地稅和二套住房稅

5.1 土地稅

5.1.1 誰來收?州與地方政府共同承擔,收入歸地方政府

5.1.2 怎麼收?稅基參照歷史估值標準,實際稅負輕;設置稽徵率,地方政府自行確定

5.1.3 公共用地免稅,個人實際稅負輕

5.2 二套住房稅有別於房產稅,屬於消費環節稅收

5.3 住房市場表現

6 英國徵收市政稅

6.1 誰來收?地方政府徵收使用

6.2 怎麼收?稅基由專有機構評估,分檔徵稅,以支定收

6.3 稅收優惠

6.4 住房市場表現

正文

1 新加坡徵收財產稅

新加坡住房稅收體系中,保有環節徵收財產稅。

1.1 怎麼收?房屋以虛擬租金為徵稅基礎,土地按市值5%

財產稅徵收範圍包括房屋、土地及公寓等。不論是組屋、EC公寓(Executive Condominium,執行共管公寓)還是私人住宅,不管其處於自住、租賃還是閑置狀態,均需繳納財產稅,稅基為虛擬租金,建築物按可比物業出租一年的市場租金(除去家居、裝修折舊及維護費用等),處於自住、租賃或空置狀態的房屋年值確定方法一致;土地按地塊市值的5%徵收,且空地與在建項目年值相同。

超額累進制稅率,並對自住房屋實施低稅率。自住型住宅包括房屋所有者居住的公寓、組屋及其他住宅,由於新加坡政府鼓勵居民住房自有,自住型住宅的稅率較低,目前稅率按照年值七級累進,起征點為8000新元,最高稅率為16%。對於擁有多套房屋的家庭,只有一套住宅可享受自住型住宅的低稅率優惠,其餘適用非自住型住宅的稅率。而非自住型住宅一般是指出租或空置的組屋、公寓及其他物業,適用五級累進稅率,無免征額,最高稅率為20%。此外,對於其他類型的房屋,如俱樂部、牧屋、幼兒園等,一律適用10%的稅率。

高自有率,居民住有所居。建國后短短30年,新加坡成功從第三世界躋身第一世界,人均住房面積從自治之初的不足6平提高至2015年的27.6平;套戶比在1985年達到1后一直穩定在1以上;住房自有率在2001年達到歷史高點93.1%,此後一直維持在90%左右。這主要得益於新加坡政府鼓勵自住、打擊投機,但財產稅並非政府房地產調控的主要手段,往往與按揭還款、印花稅調整等同時使用,且對房價影響有限。

2 香港徵收差餉和土地租金

香港住房稅收體系中,保有環節主要徵收差餉和土地租金。

2.1 差餉稅:土地房屋擁有者繳納,稅率5%

差餉面向所有租賃、持有或佔用物業者徵收。差餉稅是歷史最久、覆蓋最廣、佔比最高的稅種,也是房屋持有環節主要稅種。如果土地與樓宇歸屬同一業主,合併徵收差餉;如果屬於不同業主,則分別徵稅;對於出租物業,如果租約無規定差餉由業主繳交,則由物業使用人繳交;對於政府物業、領事館、軍事用地、墳場及火葬場,以及若干新界鄉村式屋宇,則免征差餉。

差餉稅基為應課差餉租值,稅率5%。應課差餉租值指截止到某一指定估價日期時,假設在市場上按年出租可得的年租,估值及徵收由香港差餉物業估價署負責。政府常年寬減差餉,但額度不高。如2018年4月至2019年3月,規定每個應繳差餉物業的寬減額為每季2500港元,如物業該季度應繳差餉額不超過2500港元,將寬免該季度差餉。但香港房屋月租金普遍在4000港元以上,差餉寬減力度有限。

2.2 土地租金:土地契約業主繳納,稅率3%

土地契約業主每年需繳納土地租金。1841年,英國開始批租土地后,要求承購者除繳納土地出讓金,還須每年繳納地租。隨着土地陸續到期,港英政府規定土地續用階段涉及的費用以年租形式繳納,所有被佔用或空置的物業都需繳納土地年租。1997年香港回歸以後,土地年租制度基本保留。

土地年租分地租與地稅兩種,主要區別在於納稅主體不同。(1)地租即「實際年租制」,徵稅主體為香港差餉物業估價署,納稅主體是適用於新界和新九龍(界限街以北)的物業,或是在1985年5月27日(《中英聯合聲明》生效日)或以後獲批或獲續期土地契約的港島和九龍物業的土地契約業主。地租納稅稅基為應課差餉租值,稅率為3%。(2)地稅即「名義年租制」,徵稅主體為香港地政總署,納稅主體是在1985年5月27日以前獲批土地契約的港島和九龍物業,或是業主為新界原有鄉村原居村民或合資格的祖或堂的土地契約業主。地稅納稅稅基是續期當日物業差餉租值,稅率為3%。

香港部分原住居民可免繳土地年租。香港原居村民或其父系合法繼承人(或祖、堂),如果從1984年6月30日以前起一直擁有舊批地段、鄉村屋地、小型屋宇或其他鄉郊土地,或於該日期后獲批小型屋宇或遷置屋宇,可免交新地租。

2.3 住房市場表現

高房價之困。香港住房稅收體系中,保有環節設立差餉和土地租金,交易環節設置印花稅,但並不能起到維持房地產市場平穩運行的作用。1986-2017年,港島、九龍、新界的私人房屋均價分別上漲20 倍、20倍和 14倍,年均增長10%、 10%和 9%。2018年11月,香港房價收入比接近48倍,絕對房價與房價收入比均位居國際大都市前列。香港高房價之困,根本在於土地供給長期不足和居民高槓桿,稅收並非決定性因素。

3 美國徵收房地產稅

美國住房稅收體系中,保有環節繳納房地產稅。

3.1 誰來收?郡政府徵收,州與地方政府共享

房地產稅在美國屬於財產稅(Property Tax),徵收範圍包括土地和房屋,歸屬於州和地方政府。通常由郡政府統一徵收,然後划轉到相應的政府部門。

3.2怎麼收?稅基由稅務部門評估,各級政府自主決定稅率和減免政策

房地產稅=評估價值×評估率×名義稅率。

評估環節與徵稅環節隔離,保證公正性。通常,地方稅務部門會設立兩個平行的機構——稅務評估辦公室和稅務專員辦公室,前者負責每一塊不動產的價值評估、後者根據評估價值和減免條款計算應徵稅額並負責徵收,通過隔離評估與徵稅部門,確保評估的公正性。對每一不動產,會分別評估房產的價值與土地的價值。

徵收比例與減免政策,各州差異巨大。有些州並不對評估價值進行全額徵收,而是有一個評估率,用以調節不同類型房產的實際稅率。對於某些主體所持有的不動產,如宗教組織和政府的房產和土地,予以免稅。另外,各州也有各自獨特的減免政策,如紐約州對老年人、殘疾人、退伍軍人予以減免。

名義稅率的確定「以支定收」。州政府通常負責制定房地產稅,而將稅率、稅收減免等權限下放給地方政府。地方政府制定每個年度的預算時,首先確定所需支出和收入,扣除房地產稅以外的其他收入后,確定所需房地產稅收入,再根據區域內的房地產評估總價值和評估率,確定本年度的名義稅率。如果稅率有所變化,須經本地居民投票通過後才能執行。通常,房地產稅率不會每年都發生變化,居民的稅負較為穩定。2018年,各州的房地產稅實際稅率(以稅額占評估價值比例衡量)介於0.27-2.4%。

3.3 稅收優惠

聯邦政府通過直接支出和稅式支出兩種方式支持住房產業活動。稅式支出(Tax Expenditure)是指由於根據聯邦稅法對個人或公司總所得實施特定的免除、豁免、扣除條款或提供特定的稅收抵免、稅率優惠、稅收遞延,而造成的稅收損失。聯邦政府的住房相關稅式支出規模遠大於直接支出,2018年近3000億美元,占聯邦財政收入9%。

居民為自住住房繳納的州和地方房地產稅可在計征聯邦個人所得稅時從應稅收入中扣除,租賃房、商業營用房、境外房產等則不予扣除。最多扣除1萬美元,若已婚人士單獨申報則最多5千美元。2010年以來,自住住房房地產稅扣除占聯邦住房稅式支出比重在12%左右。

3.4 住房市場表現

房地產市場60年大牛市巔峰繁榮與驟然落幕。美國自殖民時期就開始徵收房地產稅,但對調控房地產市場作用不大。1946-1999年名義和實際房價指數年均增速分別為5.0%和0.7%,牛市表現溫和。2000-2005年,市場交易過熱、房價暴漲:一二手房交易量增長38%,交易額增長102%,名義房價指數累計上漲66%、年均增速高達10.6%,實際房價指數累計上漲46%、年均達7.9%。美國房地產大牛市的關鍵推手是貨幣金融政策,寬貨幣、寬信用、弱監管是造成房價暴漲的主要原因。

4 日本徵收固定資產稅和都市計劃稅

日本住房稅收體系最為複雜,保有環節征固定資產稅和都市計劃稅。

4.1 固定資產稅

4.1.1 誰來收?市町村政府徵收使用

固定資產稅包括土地稅、房產稅及應折舊資產稅,由市町村政府徵收,屬於市町村稅。徵稅依據為《地方稅法》,徵稅對象為每年1月1日的不動產所有者。稅率較低,納稅人負擔較輕,但稅源較廣,在市町村稅中約佔40%,是市町村政府重要的財政收入來源。

4.1.2 怎麼收?稅基每三年一評估,設置負擔率熨平價格波動影響

土地稅=稅基×稅率-抵稅額。稅基為土地價值,由地方政府依據《固定資產估標準法》每3年評估一次,基準稅率統一為1.4%。

設有「負擔率」調節機制,避免地價大幅波動帶來額外的稅收負擔。負擔率=上一年度稅基/本年度稅基。如果負擔率大於或等於100%,即地價下跌,則直接使用本年度稅基;如果負擔率小於100%,即地價上漲,則根據漲幅調整本年度稅基,但此金額不會超過上一年度稅基的105%。

房產稅=稅基×稅率-抵稅額。稅基為房產價值,由地方政府依據《固定資產估標準法》每3年評估一次,基準稅率統一為1.4%。

4.1.3 稅收優惠政策來鼓勵建設高質量住房

抵稅政策較多,鼓勵居民改建高質量住宅。對於新建住宅,依據住宅質量、是否是高層防火住宅等條件,給予3-7年的固定資產稅額減半鼓勵政策;對於翻新住宅,達到抗震標準或通過安全檢驗的,享有1-2年固定資產稅減半優待政策;擁有無障礙設施或達到節能標準的翻新住宅,可減免1/3固定資產稅;在市町村,當同一人所有的土地資產總價值不足30萬日元、房產總價值不足20萬日元時,免征土地稅和房產稅。

4.2 都市計劃稅與固定資產稅一同徵收

都市計劃稅屬於保有環節稅種,由市町村政府依據《城市規劃法》向土地或房屋所有者徵收。稅收收入主要用於開發和改善當地基礎設施,包括修建公園、社區道路、學校、醫院、城市污水處理、防止海水漲潮等。

都市計劃稅=稅基×稅率-減免金額,按土地和房產分別計算徵收。其中,稅基與固定資產稅相同,稅率在0.2%-0.3%之間。都市計劃稅與土地、房屋的固定資產稅一同徵收。

減免措施:對稅基不足30萬日元的土地和不足20萬日元的房產免征;對東京都土地面積不足200平的小規模住宅用地,減半徵收。

4.3 住房市場表現

兩次房地產危機。日本自1940年開徵都市計劃稅,1950年創設固定資產稅的同時,廢止都市計劃稅,1956年開始再次徵收都市計劃稅,但對抑制地價上漲作用不明顯。1955-1974年全國城市地價指數上漲28倍、六大城市上漲34倍,1975年石油危機爆發后地價指數有所回落,但次年開始企穩回升,1986-1990年全國和六大城市地價指數年均漲幅高達8.3%和20.6%。土地天然不足的同時,賦予了土地過多金融屬性,是日本兩次房地產危機爆發的根本原因。特別是第二次房地產危機,貨幣金融政策是直接推手。房地產泡沫在1991年破滅,此後的20年裡,全國城市地價指數從1991年的最高點大降62.7%,六大城市跌幅更高達76.0%,房地產市場自此一蹶不振。

5 德國徵收土地稅和二套住房稅

德國住房稅收體系中,保有環節僅征土地稅,而不收房產稅。此外,在使用環節,居民登記使用的第二套及以上住房(無論自有還是租住)需繳納二套住房稅。

5.1 土地稅

5.1.1 誰來收?州與地方政府共同承擔,收入歸地方政府

德國土地稅是政府依據《土地稅法》,針對土地向所有者進行徵稅,稅負較輕。土地稅一季一繳,也可申請半年一繳或一年一繳。稅收征管由州政府和地方政府共同承擔,但收入歸地方政府所有,屬於鄉鎮稅。

5.1.2 怎麼收?稅基參照歷史估值標準,實際稅負輕;設置稽徵率,地方政府自行確定

土地稅計算方式較為複雜,各地區稅負差異大。原東西德地區之間、不同聯邦州之間、不同人口的市鎮之間、不同建築物年份之間的稅負都存在較大差異。

土地稅=稅基×基準稅率×稽徵率。其中,稅基由土地登記處和公證處等相關部門根據政府估值標準、產權登記價值等綜合確定。東德西德現行估值標準不同,西德估值標準是1964年出台,東德是1935年。由於估值標準出台較早,所以土地稅實際稅負較輕。基準稅率由聯邦政府規定,東西德地區適用不同稅率表。

稽徵率由各市政府自行確定,目前最低只有150%、最高達1142%。稽徵率並沒有上限,各市可根據自身支出情況來確定,同時兼顧招商引資吸引力,也可將稅率制定權限下放鄉鎮。不同類型土地的市稽徵率不同,通常情況下,農業用地和林地的稽徵率低於其他類型建設用地。

5.1.3 公共用地免稅,個人實際稅負輕

對於公共用途的土地予以豁免,用地對象主要包括政府、軍隊、宗教、非盈利機構、醫院、學校、學生宿舍、政府擁有的科研機構、公園、墓地、公路、鐵路等。

土地稅由於稅基估值標準出台早,個人承擔的實際稅率較低,但面向所有存量土地進行徵收,2017年貢獻稅收140億歐元,佔德國財政收入比重0.98%,占鄉鎮稅收收入比重14.5%。

5.2 二套住房稅有別於房產稅,屬於消費環節稅收

二套住房稅是地方政府對居民登記使用的第二套及以上住房(無論自有還是租住)進行徵稅,屬於消費環節稅收,為鄉鎮稅。也就是說,無論居民是否擁有所佔用的第二套房屋的產權,均應納稅,有別於國際慣例而言的基於所有權的房產稅。

二套住房稅是否徵收,取決於房屋使用目的和使用者收入情況。通常情況下,居民由於工作調動等原因而必須使用第二套住房,或是二套住房使用者無收入,則可免稅。二套住房稅的立法權歸屬地方政府,地方政府一般又將立法權交給鄉鎮,因此各地區具體細則會有不同。例如,聯邦基本法法院規定,使用與第一套住房註冊地相同的第二套房屋,在無適當理由的情形下,需繳納二套住房稅;萊茵蘭-普法爾茨州高級行政法院規定學生免征二套住房稅,對於因工作原因住所在另一地點的已婚夫婦,也予以免征;公共或非營利組織為治療或教育目的提供的住房免徵稅;二套房屋房主不滿16歲,予以免稅。

目前德國越來越多的城鎮開始設立二套住房稅,稅基通常為房屋所在區域平均租金,稅率由當地政府依據本地消費標準制定,多數城鎮稅率在5%-20%之間。

二套住房稅稅負較輕,2013年全國二套住房稅稅收總額僅1.37億歐元,佔全年各級政府財政收入比重僅0.01%。但在一定程度上增加了居民佔用多套住房的成本,有助於提高住房的流動性、降低空置率。

5.3 住房市場表現

房價長期穩定。在全球此起彼伏的房地產大泡沫中,德國獨善其身,1970-2017年,德國名義房價指數僅上漲2.3倍、年均增速只有1.8%,同期的英國、法國、美國分別上漲52.8、16.1和12.5倍,年均增速分別高達8.8%、6.1%和5.5%。德國房價穩定的根本原因是貨幣金融政策穩健,稅收只是一個調節因素。事實上,德國政府並未將土地稅視作房地產調控工具,而是作為籌集地方稅收的重要來源。

6 英國徵收市政稅

英國住房稅收體系中,保有環節繳納市政稅。

6.1 誰來收?地方政府徵收使用

市政稅(Council Tax,也稱住宅稅、地方議會稅)由各地方政府徵收,主要用於地方市政支出,包括警察和消防服務、公園等休閑場所、圖書館和教育服務、街道清潔、住房保障、運輸和公路服務、環境衛生和貿易標準、地方選舉等事務管理等。

市政稅是地方財政收入的重要來源。英國實行高度集中的財政管理體制及財政收入分配製度,90%以上稅收歸中央政府支配和使用。市政稅作為地方政府主要稅種,2016財年,英格蘭市政稅合計徵收261億英鎊,佔地方政府本級財政收入的43%,佔地方政府全部財政收入的16%。

6.2 怎麼收?稅基由專有機構評估,分檔徵稅,以支定收

英國房產稅徵收歷史悠久。17世紀中後期,英國開始徵收爐灶稅,此後房產稅稅名與徵稅標準經過多次調整,包括以窗戶數量為徵稅依據的窗戶稅,以租金為徵稅依據的房屋稅,按人頭均攤的社區稅。1993年,英國開始按照居民住房的資本價值徵收市政稅,納稅主體為年滿18歲的房屋實際使用人。

稅基由評估機構評估房屋價值,分為八或九個等級。市政稅以評估價值徵收,稅基由各地方自行確定。英格蘭、蘇格蘭與北愛爾蘭將每個住宅在1991年4月1日的房屋價值分為A-H八個等級,威爾士按照2003年的房屋價值分為A-I九個等級,後續建成房屋按照這兩個基期的價格進行分類。英國房屋以A-D級為主,2018年,英格蘭與威爾士A-I等級房屋分別佔比24%、20%、22%、15%、10%、5%、4%、1%與0%。

稅率以D級住宅為基準,實行定額稅收,稅額累進。對A-H(或I)每個等級實行定額稅收,D級為基準稅基,其他等級的納稅額等於D級住宅納稅額乘以相應的稅收乘數,房價越高,稅收乘數相應增高。

D級住宅納稅額由各地自行決定,實行「以支定收」原則。市政稅作為地方稅種,由各地區政府根據當年財政預算的支出缺口決定該地區D級住宅的課稅額,通過控制政府支出以限定住房稅應納稅額,有效平衡了財政需求與納稅人之間的稅負關係。2017年,英格蘭D級市政稅稅額為1591英鎊。據此推算,市政稅約佔房價的0.3-1.2%,但實際稅率隨房價上升而下降。

6.3 稅收優惠

英國市政稅計算按照一個房屋有兩名成年人為標準。若房屋中只有一名成年人,則市政稅稅額減少25%,若均為未成年人則減少50%,若均為全日制學生則可免繳。對於殘疾人士,政府也會給予適當稅收減免。此外,居民帶傢具的第二套房或度假用房可獲最高50%的市政稅減免,但對於空置兩年及以上的房屋,地方政府可加征最高50%的額外市政稅,以避免房屋過度空置。

6.4 住房市場表現

房價剛性上漲、全球領先。英國自17世紀中後期就開始徵收房產稅,1993年正式開徵市政稅,但房價仍然一路上漲。1917-2017年的一百年,英國名義房價指數上漲了888倍、年均漲幅達7%,實際房價指數累計上漲了18倍、年均漲幅達3%。國際對比看,英國的房價漲幅在主要發達經濟體中也顯著領先。1970-2017年,英國名義房價指數上漲52.8倍、年均增速達8.8%,明顯高於同期意大利、法國、美國、德國、日本分別33.9、16.1、12.5、2.3和2.3倍的漲幅。倫敦房價位居全球第二,僅次於香港。英國房價大幅上漲的主要原因是土地,土地分配上嚴重不均、規劃上偏重保護、開發上效率低下,導致私有土地不能轉化為充足的住房供給,導致價格不斷上漲。

「房地產周期」系列研究:

45、房地產稅能否替代土地出讓收入? ,2019年3月11日。

44、美國60年房地產大牛市如何終結?,2019年3月8日;

43、美國如何造就60年房地產大牛市?,2019年3月7日;

42、當前房地產市場是否實現平穩健康發展?,2019年2月19日;

41、傳統周期延續,還是長效機制破局?——2019年房地產市場展望,2018年12月26日;

40、高房價之困 ——香港住房制度反思,2018年11月7日;

39、新加坡如何實現「居者有其屋」——新加坡住房制度啟示錄,2018年9月20日;

38、中國人口大流動:3000個縣全景呈現,2018年9月17日;

37、全球房價大趨勢,2018年8月23日;

36、全面解碼德國房價長期穩定之謎——德國住房制度啟示錄,2018年8月20日;

35、當前房地產融資渠道和形勢,2018年8月13日;

34、貨幣超發與資產價格:中國,2018年8月2日;

33、貨幣超發與資產價格:國際經驗,2018年8月1日;

32、棚改貨幣化即將落幕:去庫存任務完成,深刻改變三四線房地產,2018年7月20日;

31、中國人口大遷移,2018年7月10日;

30、房地產政策分析框架:工具、效果與反思,2018年6月19日;

29、房地產調控的城市遷移與博弈,2018年6月13日;

28、本輪房地產調控的回顧、反思和展望 (2014-2018),2018年6月11日;

27、城市「搶人大戰」:高質量發展、大都市圈戰略和土地財政,2018年6月7日;

26、粵港澳大灣區:引領新一輪開放創新,打造國際一流灣區和世界級城市群,2018年6月6日;

25、住房租賃融資:渠道與風險,2018年4月8日;

24、《房地產周期》導論,2017年9月19日;

23、從春秋到戰國:房地產進入強者恆強的王者時代,2017年7月19日;

22、粵港澳大灣區:打造國際一流灣區和世界級城市群,2017年06月20日;

21、新首都 新北京,2017年05月16日;

20、從國內外新城建設經驗教訓展望雄安新區未來(國內篇),2017年4月23日;

19、從國內外新城建設經驗教訓展望雄安新區未來(國際篇),2017年4月23日;

18、雄安新區:大手筆打造新增長極和世界級城市群,2017年4月7日;

17、三四線城市地產銷量火爆:去庫存和擠出效應,2017年03月13日;

16、房地產調控二十年:回顧、反思與抉擇,2017年03月8日;

15、為什麼我們對2017年房地產投資不悲觀:兼論房地產投資增速的三種預測方法,2017年1月12日;

14、人地分離,供需錯配:一線高房價、三四線高庫存的根源,2017年01月05日;

13、英美城鎮化經驗與中國城鎮化趨勢,2016年12月6日;

12、德國房價為什麼長期穩定:反思中國房價暴漲和房地產調控,2016年10月25日;

11、人口遷移的國際規律與中國展望:從齊增到分化 ,2016年10月24日;

10、房地產盛宴的受益者:房價構成分析,2016年10月18日;

9、控不住的人口:從國際經驗看北京上海等超大城市人口發展趨勢,2016年10月11日;

8、保房價還是保匯率:俄羅斯、日本和東南亞的啟示,2016年10月11日;

7、房產稅會推出嗎?—從歷史和國際視角推斷,2016年09月26日;

6、中國房地產泡沫風險有多大?,2016年09月19日;

5、全球歷次房地產大泡沫:催生、瘋狂、崩潰及啟示 ,2016年09月05日;

4、地王之迷:來自地方土地財政視角的解釋 ,2016年08月23日;

3、這次不一樣?——當前房市泡沫與1991年日本、2015年中國股市比較,2016年03月16日;

2、避免悲劇重演:日本房地產大泡沫的催生、瘋狂、破滅與教訓,2016年03月04日;

1、中國房地產周期研究,2016年02月25日;

东京奥运会赛程

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